2025年の4号建物特例の廃止という法改正により、リフォームに大きな影響がでる事が予測されます。東京都内にお住まいの方は、この4号建物の特例の廃止に影響を受ける可能性が高いので、簡単にご説明します。
色々他にも影響が出てくる事はありますが、こちらでは大きく分けて3種類の建物についてご説明します。
①再建築不可物件にお住まいの方
②建て替え時にセットバックが必要といわれている方
③今の建築基準法の建蔽率より大きな建物にお住まいの方
①～③は全てが違法建築なわけではなく、車が一般的でなかった時代に建てられた建物は道路に接道していなかったり、４ｍ道路ではなくもっと細い道路だったり（セットバックが必要）、昔からその建物を維持して暮らしていた方も含まれます。
建築基準法が出来る前は違法ではなかったけれど、今の建築基準法の規定に合わない為、建て直すなら今の法律に法って立ててねというのが決まっていて、リフォームに関しては特に決められていませんでした。
なので、建物を維持していくために、リフォームをして耐震補強したり、メンテナンスや手を加えて暮らしやすいようにしてきたのですが、2025年以降は間取り変更や屋根、外壁の貼替などを含む建物のメンテナンスも制限されてしまう可能性があります。
※2024年2月8日の国土交通省住宅局の最新に通達によって、屋根ふき材・外壁の外装材のみの交換は確認申請が必要ないとされたので、メンテナンスのリフォームが出来る可能性あります。刻々と変わってきているのでその時の最新情報を確認してください。
①再建築不可物件
再建築不可物件というのは、多くは接道義務違反によって建物を一度取り壊してしまうと再度建築が出来ない土地に建っている建物を言います。
接道義務違反とは、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していないことを指し、路地の奥に建っている建物などがそれに当たります。
2025年の法改正で、大規模リフォームの際に、確認申請を行う必要がある為、再建築不可物件はできるリフォームが限られてしまう恐れがあります。
小規模リフォーム（設備の交換やクロスの貼替）は可能ですが、間取り変更等は確認申請が必要になるため、出来なくなる可能性が高いです。
その為2025年までに再建築不可物件を持っているオーナーさんたちが一斉に売りに出す事が予想されます。また売りに出されたとしてもリフォームをすることが出来ず、更地にすると固定資産税が上がってしまうので、空き家のまま放置される再建築不可物件が増える事も心配されています。
②セットバックが必要な建物
東京都内は、狭小地に建っている建物が沢山あります。10坪を切る建物も沢山。
その限られたスペースで何とか工夫をして暮らしていたのに、建て替えるとセットバックで土地が削られ、かなり狭くなってしまうため、リフォームを選択する方が沢山いらっしゃいました。しかしこの法改正後は、セットバックをしてからリフォームをしてねという決まりになり、以前のようなそのままの大きさをキープしつつ、大規模リフォームをするという事が難しくなります。
再建築不可物件と異なる点は、セットバックすれば大規模リフォームも可能というところ。ただ、費用の面も考えると難しいのが現実です。
③建築基準法の建蔽率より大きな建物
セットバックが必要な建物同様、大規模リフォームをするときに、現行の建築基準法にのっとった基準になおし、その上でリフォームしてねという法律になる為、出来るリフォームが限られる、もしくは減築しなければならない可能性があります。
まとめ
①～③のような建物も、そこに長年住む方は、家にも土地にも愛着があります。その生まれ育った建物を、耐震強度を上げ、性能も上げ、暮らしやすいよう変更するお手伝いをしてきましたが、今後はリフォームの内容に制限がかかる可能性があります。
ただ東京都内は、上記のような建物が多数あり、沢山の方が暮らされているので、メンテナンスが出来なかったりすると不具合が発生したときに対応できないなど、色々な問題があり、政府としても一旦は法改正として発表してからも少しずつ法改正の内容も変化しているので、今後どう変わっていくか注意して見ていく必要があります。
※２０２４年６月現在の状況ですので、その都度新しい情報をご確認下さい。
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